銀行核貸 先查人、後看屋

　　經過去年的全球金融海嘯之後，銀行放款更加謹慎，對個人償債能力更加重視，換句話說，個人信用所建立的「品牌價值」愈來愈重要，可能更甚於對擔保品的評估了！ 
■　穩定收入客戶 銀行眼中嬌客
　　根據外商銀行說法，在去年金融風暴之前，因為經歷過民國九十年至九十二年那段慘澹期，因此放款心態都比以前保守許多，在加上金融海嘯之後，對個人及企業的財務衝擊都不小，所以現在的放款更加謹慎，逐漸轉變成「先審核個人信用，再看物件條件」跟過去完全相反。
　　銀行業者眼中的「好信用」，第一是穩定收入，五百大企業、公職、教職，這些都被認為是基本的好客戶；第二是符合「收支比」，一般是定在50至55，有些以房貸
業務為主的銀行，還會拉高到70，以個人收入每月十萬元，收支比若是定在五十，表示這家銀行認為你能夠支付房貸的金額，就是每月五萬元；若是收支比定在七十，表示銀行將你每月可付款額度，拉升到七萬元。每月五萬元，大約可借到一千萬；每月七萬元，就可以借到約一千四百萬。
■　專業投資客貸款 額度少一成
　　第三是沒有退票紀錄、最好不要有信用卡或是房貸的逾期繳款記錄，第四是最好沒有兩張以上現金卡，而存款金額也是銀行評估個人條件的重要項目之一，最好是長期定額定存，顯示個人理財的穩定性。
　　此外，銀行對以「投資」為主的客戶，則是敬謝不敏。投資又區分為專業及業餘投資客兩種，但無論是哪一類投資客，只要擁有不動產在三戶(含)以上，就會被認定是投資客，有些外商銀行甚至更嚴格，認為自住僅需要一戶，第二戶就算是投資。
　　投資型客戶在銀行眼中，是屬於高風險客群，因此在放款緊縮政策下，對投資型客戶的貸款額度及利率條件，都會比較嚴苛。比如說，一般房貸平均額度約七成，投資型客戶應該就會少一成，利率部分也會多加1％左右。

壽險業者建議：新貸戶 選固定利率房貸

升息循環啟動，壽險業推出固定房貸產品搶客戶，一般多是固定3、5年利率， 但也有長達20年的固定利率專案。業者建議，新貸戶或手邊有3年以上房貸要 還的民眾，此時可改選固定利率房貸，會較省息。 保誠人壽放款部經理郭繼承說，若房貸族是屬於「中長期房貸戶」，因為目前 正處於升息階段，因此，要特別注意未來幾年的房貸利息，是否會因為利息負 擔而加重負擔，他建議，新貸戶或手邊有3年以上房貸要還的民眾，可改選固 定利率房貸，鎖住低利，節省利息的開支。 在中央銀行今年2度升息後，銀行業的「3段式」指數型房貸，目前前6個月利 率、最低1.62%，第2段房貸利率，都跳高到2%以上，但目前壽險業固定房貸 前3年的平均還款利率，最低可以壓到2.1%以下。 郭繼承舉例，若以貸款800萬元為例，若預期未來指標利率每半年升息0.25% ，選擇指數型房貸，前3年利息共支出58.8萬元，但若選擇3年固定型房貸， 前3年利息約只要49.4萬元，選固定房貸，可省下約9.4萬元。 目前壽險業，有保誠、富邦及中國人壽都推出固定利率房貸，一般都是固定3 、5年，最長甚至可將利率固定20年。 富邦人壽總經理鄭本源也說，近期選擇固定利率房貸產品的民眾已增多，該公 司固定房貸放款量，在4個月內大增4倍，富邦在6月時，固定房貸商品的新增放 款量，只占全體房貸新增放款量的15%，但到9月底，固定房貸放款量占率已 高達整體60%，等於固定房貸放款金額，在4個月內成長4倍。 鄭本源說，固定房貸放款量提高，顯示房貸族為避免後續升息，會增加房貸支 出，紛紛捨棄浮動式的指數型房貸「轉貸」固定型房貸，也因為轉貸量大增 ，富邦10月整體房貸放款金額也成長近1倍。 聯合報   2010.11.19

房貸活用? 勿忘利息負擔

房貸活用? 勿忘利息負擔

為了滿足房貸族的資金需求，近來有銀行推出以「活用」為訴求的房貸商品，強調只要先以半數本金本利均攤還款，另外5成只繳息不還本金；或是將20年期的房貸，以360期計算月付金，如此每月可減少六、七千元的負擔。

不過，銀行業者提醒，只要是期限愈久、本金還愈少的房貸，總利息負擔一定愈高，每月少繳的錢如果無法「錢滾錢」，到時候沒賺到錢又還不出房貸本金，將落得「兩頭空」。

許多房貸族都感慨，好不容易攢了頭期款，買下了人生第一棟房子，高興沒幾天，就開始被每月高額的房貸壓得喘不過氣來，每月薪水繳完房貸所剩無幾，遑論存款或投資理財。

有銀行聽到這類房貸族的心聲，設計了可以「活用」的房貸，主要的商品設計分成兩大類，第一類是將原本全額以「本利均攤」方式計算的房貸，拆成兩半，一半採本利均攤方式計算月付金，另一半只付息、不還本金，但到期時必須一次清償。

以貸款500萬元，年利率3.5%的利率水準計算，這樣的方案，可讓每月的月付金，從原本的28,998元，降至21,791元，每月多出7,000多元可供運用。

另一種方案，則是設定20年的貸款期間，但每月月付金的計算方式，卻是以30年、360期來計算，如此每月可少繳6,000餘元，但20年期滿時，卻得將剩餘未償還的本息一次繳清。

銀行業者提醒，這兩類的還款方式，優點是可以降低前期的還款壓力，讓有投資概念的房貸戶，有多餘的錢去「錢滾錢」，但每月本金還得愈少，整體的利息負擔就愈多，且需考慮20年期滿時，是否有能力一次還出數百萬元。

銀行業者試算，借款500萬元、年利率3.5%，借款期限20年計算，無論是第一類或第二類的方法，房貸戶20年的總利息，都比一般房貸多了70餘萬元。

而且20年到期時，房貸戶還得一次拿出未清償的200多萬元本金，銀行業者提醒，如果只是為了降低前期的每月負擔，本身也沒有投資一定能賺錢的把握，務必得三思而行。
自由時報 記者李靚慧／專題報導 2010/11/22

何謂「活用型房貸」？ 

活用型房貸＝指數型房貸＋額度房貸。簡單的說：就是將一般的指數型房貸再搭配一筆讓您

可以靈活運用的理財額度，即稱為活用型房貸。 

活用型房貸分為「回復型房貸」、「理財型房貸」及「綜合房貸」，多種產品，任您選擇。

1. 回復型房貸： 約定還掉的貸款自動回復成循環使用的額度房貸，省去重新申請的繁雜手續及費用，貸款變現金，理財更有彈性。
2. 理財型房貸 ： 申請房貸時直接辦理額度房貸，馬上就有一個可以循環使用的額度，隨借隨還，按動用天數計息，短期週轉不求人，投資機會不錯過。 
3. 綜合房貸 ： 同時擁有傳統一般房貸及額度房貸的優點，一部份貸款每月固定攤還本息，借款金額逐月降低；一部份貸款為循環額度，有動用才付息，減輕負擔。 

抵利型房貸 資金可活用

台股近期數度朝8,000點攻關，讓不少投資人心癢癢，但是多數民眾身上背負房貸，想要再挪出一筆錢投資，並不容易。銀行主管表示，房貸族可以考慮使用「抵利型及理財型房貸」來活用資金。

抵利型房貸簡單來說，就是用存款折抵房貸本金，以降低房貸利息支出。

因此如果存款愈多，當期要計息的房貸金額就會愈少；反之則計息基礎就會提高。

行庫主管解釋，如果想買房子，又覺得台股後勢看好，不希望錯過賺錢的大好機會，可以透過這類房貸模式，先將資金留在手中，在股市表現好的時候投入多一點資金，雖然要承擔多一點房貸利息，只要投資獲利也不會太吃虧。

如果投資環境變差，房貸戶可立刻把資金留存於該帳戶，讓需繳的房貸利息減少，也不至於浪費這筆資金，「進可攻退可守」。

至於理財型房貸是一種靈活運用房貸的商品，和傳統房貸的最大差異是傳統房貸借的本金不能再回復動用，但理財型房貸是採「有借有還」的模式，因此包括每月攤還本金及提前部分還款的本金，都可變成客戶的循環額度，有需要便可立刻動用、利息則是按日計算。

銀行主管指出，房貸因為屬於有擔保品的貸款，利率會低於小額信貸、信用卡預借現金，只要使用得宜，抓準機會，還款後的額度就能成為投入股市的資金來源，也能省下融資或其他籌資管道高昂的借款成本。
【經濟日報╱記者／藍鈞達】

六、七年級生購屋應遠離三類『草莓屋』(買屋須知)

最近的房價高漲得離譜，隨心的去網路看了房子，發現許多1、20年老舊的房子都裝璜的美美的，讓人看了都會心動！

買房真的需要一些經驗，否則很容易被外表所矇騙了！

以下的資料是信義房屋教導新手買房的需知，真的很值得參考！！

 

在部份地區房價及房貸利率都仍處歷史低檔的現在，購屋門檻很容易就跨過，於是購屋年齡也越來越低，不僅六年級生已然躍為市場購屋主力，連七年級生也開始出現在房屋市場上。姑不論六七年級生是不是草莓一族，但卻看到越來越多的六七年級生跳進房市買些重看不重用的『草莓屋』，傷了荷包也傷了心，如何避免買到『草莓屋』？應該是現在驪歌輕唱，六七級生踏入社會必修的第一門課！

最近幾年房地產市場買氣熱絡，很重要一個因素是房貸利率持續處低檔，換來市場上大量首購之買盤，而這些首購族之特色就是年齡層逐年下降，根據市場統計目前六年級生不僅已經成為房市購屋之主力，連七年級生也出現在房屋市場上，六七年級生購屋要特別注意些什麼呢？

信義房屋不動產企研室協理張欣民表示，六七年級最大的本錢就是青春，但最缺乏的卻是經驗，因此出現在房市的六七年級生幾乎都是首購族，在經驗不足、現金有限、感性與想像無限的環境之下，這一族群反而最容易被『草莓屋』所吸引，

到底什麼是『草莓屋』？張欣民解釋，所謂『草莓屋』
（strawberryhouse）是對照草莓族而來的，主體都是草莓，草莓的外表雖然好看但不耐久放，更不堪用力一捏。房屋市場上也有這類外表似耐看卻不耐用的『草莓屋』，最典型有以下幾種：

第一類：如詩如畫休閒住宅
每年一進入夏天就是休閒住宅上場的熱季，在山巔、在水涯一座座妝點得如詩如畫的休閒住宅個案，就開始向年輕人召喚，以前就有年青朋友周日相約到東北海岸一遊，結果不但盡興而歸，而且還買了戶休閒住宅回家。張欣民表示，如夢似幻休閒住宅正是『草莓屋』的最典型代表：每年用不到幾次、一交屋就開始跌價、沒有二手市場（轉手無門），最後又成為國內休閒住宅失敗的另一案例。但這卻正是六七年級生最容易誤入「歧途」之處！

第二類：虛有其表裝潢屋
近年來房屋市場買氣轉強，於是又見到一些投資客活躍於各地房市，投資客最擅長重新包裝產品，但也在包裝之下將合理房價與房子真實面貌都隱藏在其中，首次購屋之六七年級生，往往只看到美美的裝潢外表就做起青年大夢---擁有一個屬於自己的家，於是衝動的下定。等夢醒時分，才發現單價高得離譜，美美裝潢後的管線，住沒多久就出狀況，還得敲掉裝潢才能加以維修，這是第二種『草莓屋』！

第三類：包租保賺屋
包租、保證賺錢的房屋個案雖然在房屋市場較為少見，但去年來在一些知名大學商圈內還是不乏這類高利誘因的預售個案。張欣民指出，這類個案往往打出高達7-8%的租金收益，以誘人的獲利前景吸引投資客，不僅市場經驗不足的六七年級生心動，對一些家庭主婦、退休一族也都有致命的吸引力。只是睽諸過去的例子，這類個案要能成功，除非建商財力雄厚，而且形象極佳，否則業者給的承諾最後還是可能會跳票的。天下沒有白吃的午餐，這種誘之以利的『草莓屋』有時比玻璃屋還不切實際，輕輕一碰就什麼都沒有了，還要背一屁股房貸呢！

六七年級生也許不一定就是不堪一擊的草莓族，但如果夢想多過現實，感性多過理性，就很容易買到『草莓屋』，不可不慎！

文章提供／信義房屋

美國“二次寬鬆”對中國房地產的衝擊

中評社北京11月20日電／此間搜房網刊載文章指出，美國“二次寬鬆”對中國房地產市場的衝擊較大，它會令中國的房地產調控政策的預期作用大大降低，身處於一個“全球通脹”的大環境下，房地產仍然是大家資金保值避險的首要工具，所以現在看來房地產價格的大幅下跌已無可能，穩中有升才是未來的主流趨勢。
  美國這次“二次寬鬆”貨幣政策是在利率極低的背景下推出的，這次大規模的向市場注入流動性，在美國經濟復甦不濟需求弱化的情況下，勢必使得泛濫的流動性四處流竄，大宗商品、糧食、原油等各領域，及其他資產收益率更高的經濟體將會受到衝擊。在世界各經濟體中，新興經濟體的經濟復甦普遍比發達國家要強勁，而中國作為新興經濟體的代表，又被認為匯率嚴重低估，因此中國是“熱錢”流入的首選對象。 “熱錢”流入可能性的加大，無疑為目前我國通脹抬頭、貨幣升值、資產泡沫各種矛盾共存的格局又添了一個麻煩。
房地產市場上仍然持續了自限購令發布以來的狀況，仍然保持著交易量很小，價格很高的狀況。這種結果不難預料，需求被行政強制壓抑了，但是錢又很多，因此價格很難有下降的動力。 “限購令”政策的本質，很多經濟學家之前也討論過了，它是強制性的壓抑需求，這違反了當初調控房價改善民生的初衷，因為這樣的政策使得改善住房和購買首套房屋的剛性需求也都得不到滿足，因此這樣的政策不是長久之計。那麼可以想像，當這樣的政策一結束，周圍流動性又很泛濫，需求一下得到釋放的時候，房價上漲的衝力有多大。

誰餵養了中國的「通脹老虎」?

【大紀元2010年11月19日訊】（大紀元記者李曉宇綜合採訪報導）近來中國物價暴漲，油鹽米菜煤氣水電競相飆升，通貨膨脹成為每一位中國老百姓關心的頭等大事。不僅中低收入家庭生活困窘，都市白領也憂心入不敷出，靠積蓄生活的中老年人更是生怕儲蓄縮水。

那麼誰餵養了中國的「通脹老虎」呢？近日中共媒體大肆宣揚「美國輸出通脹說」，把中國的通貨膨脹問題歸咎到美國身上。專家認為，無論是「通脹進口論」，還是「美元過多論」，還是「游資炒作論」，目地都是掩蓋中共政府製造通貨膨脹的責任，把公眾的不滿轉移到替罪羊身上去，欺騙民衆。

漲、漲、漲，今年以來物價持續瘋漲

從大半年前的「豆你玩」、「姜你軍」、「蒜你狠」，到近期糖和棉花價格翻番，中國物價持續飆漲。《中國證券報》用「瘋狂」二字來形容10月份的棉花價格。北京東方艾格農業諮詢公司高級分析師陳樹韋說：「現在糖已經七千多了，棉花已經快三萬了，就一噸。從3到5月份的價格算的話，已經翻了一倍多。蔬菜漲幅好像也不小（中國商業部日前公佈數據漲62.4%）。水果漲幅今年好像浮動也很大的，蘋果到新的下來，好像也得翻倍。」

此外，據央行數據顯示，中國超發貨幣將近42.774萬億元。全國人大財經委副主任、中歐陸家嘴國際金融研究院院長吳曉靈在上海接受《中國經濟週刊》採訪時坦言：「過去相當一段時間，央行存在貨幣超發的問題，特別是2009年，為了應對金融危機採用了『極度寬鬆』的貨幣政策。」 他還曾直言，過去幾十年，中國是以超量的貨幣供給推動了經濟的快速發展。

中國「通脹老虎」是美國製造的？

溫家寶日前表示，美國的貨幣量化寬鬆政策會對全球帶來影響，尤其對跟美元掛鉤的貨幣，影響更大，令物價不穩。並稱美國把當前世界經濟不平衡的責任推給中國。

中國商務部長陳德銘在10月下旬的一次外貿形勢座談會上表示，「因為美元發行不受控制以及國際大宗商品價格持續上漲，正在給中國帶來輸入性通脹性衝擊』」。言外之意，中國的通貨膨脹不是中共政府的錯，而是美國政府的錯。

11月18日，中國社科院發佈2010年發展和改革藍皮書--《中國經濟發展和體制改革報告NO.3：金融危機考驗中國模式》。報告稱，1990～2004年，美國向世界其他國家每年徵收156億美元「發行鑄幣稅」，其中向中國徵收25億美元。並說美國將本國的通貨膨脹也輸出到中國。2007年中國外匯儲備為1.5萬億美元，由於通貨膨脹至少就損失了400億美元。

復旦大學經濟學院副院長孫立堅在其博文中寫道：美國正向全球「輸出」通脹，中國準備好了嗎？

專家：中國通脹人民幣超量發行造成

《中國事物》總編，美國華府政經評論員伍凡先生表示，中共宣揚美國造成了中國的通貨膨脹，完全是對中國來百姓撒謊，想讓美國當替罪羊。他指出，美國目前不存在通脹，相反是通貨緊縮，其利率幾近零，所以採取量化貨幣寬鬆政策，發放五千萬美元到貨幣市場，以刺激經濟。

伍凡先生指出，一個顯而易見的事實是，美國這五千萬美元投放貨幣市場是這個月才發生的事情，但是中國的物價飆漲--包括「豆你玩」、「姜你軍」、「蒜你狠」，大半年之前就已發生，扯不上跟美國有關係。

此外，美國的廣義貨幣餘額是8.6萬億美元，佔其GDP的60%左右。而中國廣義貨幣餘額已經達到69.64萬億元，是其GDP的兩倍。怎麼可能美國造成了中國的通貨膨脹呢？伍凡質疑。

根據中共的官方數據，僅08年底到09年底，中共多發行的人民幣總額就高達15萬億元。從2008年11月份開始，溫家寶就下令要投資4萬億。就是溫家寶所謂的執行積極的財政政策和適度寬鬆的貨幣政策，提振社會信心。同時，銀行房貸多達11萬億元，所以在這一年內，中共的這個寬鬆財政政策就多印出了15萬億人民幣。伍凡指出，這是中國通貨膨脹的根本原因。

著名經濟學家謝國忠也稱，包括綠豆、姜、蒜、辣椒在內的農副產品輪番上漲其實都是央行貨幣超發的結果，過量貨幣給中國經濟實體帶來巨大通脹風險。

程曉農：「通脹進口論」、「美元過多論」、「游資炒作論」站不住腳

前趙紫陽智囊、經濟學家程曉農撰文指出，「通脹進口論」把國際市場大宗商品價格上漲說成是中國通貨膨脹的主要原因。如果說中國的通貨膨脹是國際大宗商品價格上漲造成的，那麼中國進口的主要是原油、鐵礦石、大豆等，這些進口商品漲價應該不會導致番茄、青菜等食品價格上漲。而且，鐵礦石等大宗產品國際價格上漲本來就是因為中國大興土木、需要大量鋼材所造成的。最近中國國內棉花價格漲了一倍，於是國內企業紛紛進口廉價的外國棉花，結果拉動國際市場棉花價格也跟著中國國內棉價暴漲。實際上，國際市場大宗商品價格的上漲本來就是中國推動的。

程曉農表示，美聯儲最近放5千億美元到貨幣市場上，於是中共政府和喉舌媒體趁機渲染：美國要為全世界的通貨膨脹負責。美元發行多了影響的是美國的物價，與中國有甚麼相干？而且中共多年來超量發行人民幣近43萬億元。

「游資炒作論」把通貨膨脹完全推諉到國內的「炒房團」頭上，就更荒謬了。「炒房團」本來就是中國經濟畸形化、資金氾濫、製造業蕭條的產物，投機者不炒房產改炒綠豆、大蒜、棉花等期貨，對物價會有一些影響，但全國各地幾乎所有日用品都連番漲價，難道全是「炒房團」的傑作？雞蛋、西紅柿總沒有期貨可炒吧，現在不照樣漲得那麼兇嗎？

中國的金融高官吳曉靈說：「過去30年，我們是以超量的貨幣供給推動了經濟的快速發展。」中共官方數據顯示：「據統計，2009年底，我國33.54萬億元的GDP規模，是1978年3645.2億元GDP規模的92倍。同期廣義貨幣供應量從1978年的859.45億元增至2009年底的60.62萬億元，為705倍。」央行數據顯示，今年9月末，廣義貨幣餘額已經達到69.64萬億元，按照國家統計局發佈的前3季度GDP達26.866萬億元計算，超發貨幣將近42.774萬億元。

程曉農指出，用超發貨幣來推動經濟增長，其效果是先增長，後漲價，物價飛漲總是遲滯於經濟增長高峰；等到通貨膨脹老虎出籠時，一切都已經太晚了，這隻老虎是裝不進籠子裡的，除非政府捨得放棄經濟增長，不惜一切代價來遏制通貨膨脹。

「通脹老虎」害了誰？

通貨膨脹的最直接後果就是儲蓄縮水。程曉農表示，中低收入階層對通貨膨脹有刻骨銘心的體會，因為他們的生活水平正在迅速下降。一些退休老人已經三餐不繼，眼前還只是菜籃子空空，今後還有水電煤氣房租一起漲，看病、子女上學費用等越來越貴等等。老百姓對通貨膨脹完全沒有抵禦能力，所以他們只能是完全的受害者。

而中國的貪官與富人，雖然他們佔據了大部份財富，但他們不在乎儲蓄縮水，因為他們的財富源源不斷。儲蓄貶值了，他們會去炒房子；房價不漲了，他們又去炒黃金；國內混不開了，還可以移民國外，把財產轉到歐美澳。眼前的中國，股市、期貨、房市，富人的游資轉戰到哪裏，哪裏就是一波動盪，與他們的投機所獲相比，儲蓄貶值之類的損失實在是小菜一碟。「所以，從本質上講，通貨膨脹劫掠的還是升斗小民。」

程曉農談到，改革以來中國有過兩次大的通貨膨脹，政治效果和社會反響截然相反。第一次是1988年，因擔心鄧小平主張的「價格闖關」， 全國出現恐慌性搶購潮，物價暴漲，官方統計是消費者物價上漲19％，全國一片罵聲載道，趙紫陽不得不代替鄧小平出面向國人檢討。

第二次在1994年，物價 暴漲24％，比1988年還厲害，但因為「六四」鎮壓記憶猶新，老百姓沒敢吭聲，默默承受了。今年的通貨膨脹才剛露頭，互聯網上已經怨聲四起。通貨膨脹通 常是一個逐步釋放的過程，一旦開始，就會持續一兩年，而且物價一旦漲上去，就再也降不回來了。這次通貨膨脹最後將導致甚麼政治社會後果，現在還難以預料， 但可以肯定的是，它對多數民眾生活的衝擊會相當嚴重。

Source: 大紀元

《金融》5大行庫房貸放款連跌4月

央行打房，苦了老行庫，樂了敢衝的民營行庫。據5大銀行統計資料顯示，10月房貸新承做量約410億元，較9月減少約17億元，已連4跌，行庫業者叫屈指出，為避免無謂「咖啡」，老行庫只能乖乖聽從，不敢抗命，只能拱手將好客戶往民營送，呈現大行庫新承做量與房貸餘額持續大失血，但是房貸餘額卻仍然在成長。

　　10月房貸新承做量出爐，據土銀、合庫、台銀、一銀與華銀等統計，10月房貸新承作額為410億元，較9月份426.99億元，減少約17億元，已連4個月下跌。

　　銀行業者表示，在央行一連串對房市投資客祭出利率、寬限期、成數等控管，確實對部份資金不夠雄厚的投資客造成影響，尤其是央行盯的較緊的大型房貸行，這些客戶可能難在這些銀行借到較高的貸款，或拿不到好的利率。紛紛轉到其他民營行庫，以致於5大行庫的新承做量與放款餘額呈現衰退現象，如累計今年前10月，5大行庫房貸新承做量為4,529.6億元，較去年同期4,636億元，少了100餘億元。

工商時報   2010-11-18

打擊投資客，央行再下2道禁令！

打擊投資客，央行再下2道禁令！央行打擊投資客行動尚未結束，據透露，近來央行再悄悄祭出2道新禁令，其中一項即再度緊縮現行投資客適用的最高成數，要求由7成進一步降為6成5。

此外，央行已查覺，有越來越多的銀行用「增貸」方式作為投資客的避風港，央行對此已陸續通令多家國銀，全面嚴禁。

1個多月前，在央行房市信用管制政策之下，投資客房貸利率一律從2％起跳，成數降為7成，不過央行認為有必要再緊縮投資客的金流，因此近來已陸續致電多家銀行，要求最高成數再降0.5成，其中，台銀、土銀兩家國營銀行，已帶頭對持有第二棟房屋者，將最高成數調降為6成5，合庫也準備近日因應政策方向，再度調整對投資客的授信規定。

不過，儘管央行持續打房，投資客依然有漏洞可鑽。繼先前外資及民營銀行吸收化身為「轉貸戶」的投資客之後，消息人士透露，央行最近發現的新管道「來自於『增貸』名目！」亦即，買第2棟房子的屋主，儘管第2棟房子所能借得的最高成數為6成5，不過若要借到8成，則可利用第1棟房子的房貸作1成5的「增貸」，不僅如此，還可因此取得寬限期。

消息人士指出，「舊案增貸」管道之所以能再被用來變相提高成數，最主要原因來自2點：1、雙周報只會看新案貸款部分，不會看舊案的增貸部分；2、聯徵中心的資料，主要以擔保品為區隔逐案記載，因此，舊案放款新增的部分，由於擔保品多年前已經設定，即使新貸也不會即時發現。

值得注意的是，根據央行調查，運用舊案增貸的銀行，目前已不止民營銀行，連部分公股銀行都已「開始」榜上有名；金融圈人士認為並不稀奇，因為儘管公股銀行總行高層已對各分行下達各種禁令，但各分行經理仍有自己的業績壓力，而且年底要到了是打考績的最後關鍵：「這種情況下，『偷跑』也很正常！」

【2010/11/19／工商時報／記者朱漢崙／台北報導】

投資客房貸申請件大概少了9成

中央銀行進行信用管制，的確打到不少投資客！壽險公司表示，下 半年可確定是投資客房貸申請件大概少了9成；土銀、合庫、台銀3大 房貸大行，上月房貸放款繼續流失，房貸餘額縮水合計近80億元之多 ！ 同時10月20日已在聯徵中心上線的炒房通報系統，也讓各金融機構 查詢3年內名下房屋有密集進出、申辦房貸的紀錄，各金融機構必須 研判此申貸客戶是否有「過度炒作不動產」嫌疑、是否有具體還款、 收入來源，同時每月負擔的本息占其收入比重，目前各壽險公司幾乎 都訂在40％到50％之間，也就是申貸客戶每月要償付的房貸本息占其 月收入不超過4到5成。

保誠人壽表示，對於要購置第二間房的客戶，，且信用狀況及還款 能力良好，最高也只能核貸300萬元，且保誠要求房貸月負擔占收入 比不得逾45％。

富邦人壽則是將名下房屋逾3間以上，就歸類為投資客可能，擁有 5間房屋者再申貸就不予核貸。

國壽訂出的月房貸負擔占收入比則是40％到50％之間，對大台北以 外地區的核貸成數有嚴格控管，有些甚至在4-5成以下。

壽險業者也表示，其實如會計師、醫生都喜歡投資不動產，且過去 3年有投資不動產者，目前大多有一定獲利，對3成以上的頭期款付擔 ，大多都不是問題，同時許多投資客還會找收入都正常且優質的「人 頭」來申貸，其實要判斷投資客，相當不容易。

另外，房貸市場也面臨極競爭的環境，房貸利率有些只高出央行控 管的1.62％最低利率一些，渣打銀行甚至打出1年固定利率1.62％， 壽險業者表示，又要搶市場、避免業績流失，又要擔心央行抽查，房 貸其實十分難作。

房貸3大行庫，在央行打房下，房貸業績持續流失，土銀房貸合計 修繕共減少22億元，合作金庫房貸放款餘額減少30億元，截至10月底 的總放款餘額已降至5719億元，也被央行列為打房目標的修繕貸款則 減少12億元。

( 2010/11/19 09:00 時報資訊 )

成功學

成功學

前瞻風險後懼窮，諸多良機頓成空，

人生並無是非錯，就當自己在夢中，

錢財並無善惡說，一切盡是人自託，

做事再慎總有縫，莫總僅記做白工，

學得教訓再來過，總有一次會成功。

寬鴻2007.8.13

沿街叫賣的報販

沿街叫賣的報販，是很多人都不屑於做的事情。可是一個女大學生卻甘心做起了報販。現在，她的資産已達到了100多萬元，擁有了2輛報刊配送車輛，15個書報亭，一個報刊批發門市，手下雇用的員工達33人．
辛辛苦苦工作了一個月只領到200元工資，一氣之下，大學生炒了老闆的魷魚
5年前，懷揣著電腦專業本科文憑和四級英語證書，恃才自傲的劉海玲雄心勃勃，準備在社會上尋找一方施展才華的舞臺，幹一番轟轟烈烈的事業。然而，幾番應聘下來，屢屢碰壁的劉海玲對自己選擇的崗位標準一降再降，由最初的非事業單位或三資企業免談，一直屈降到營業員、導購員……最後她應聘到一家個體列印店工作，成了一個名副其實的打工妹。
令劉海玲心理有些失衡的是，店老闆是一個比自己還小兩歲，連初中都沒有畢業的小姑娘。想想自己大材小用成了一個打字員，況且還是在一個年齡、學歷都不及自己的小女孩手下打工，她的臉上實在有點挂不住。
更讓她窩火的事情還在後頭。到了月底發薪的時候，老闆給其他兩位打字員每月400元工資，劉海玲卻只拿到了200元。她感到一種莫大的諷刺和侮辱，一氣之下，劉海玲炒了老闆的魷魚。

回到家裏，劉海玲越想越窩囊，氣惱之下，她把房子裏的一隻臉盆當作發泄物，一腳踹了出去。飛出去的臉盆正好砸在了來小區送報紙的投遞員身上。投遞員怒氣衝衝地跑上樓來興師問罪，可一推開門，見劉海玲正淚流滿面，便坐在她的身邊詢問起來。在這位大姐姐一樣的投遞員的追問下，劉海玲不禁說出了自己大學畢業後求職的種種難處。
這位大姐一聽，便開導她：“小妹呀，不要工作不順心就悲觀失望，只要你有信心和耐心，一定會找到好工作的。你看大姐我，當初也是大學畢業，在廠子倒閉前還是一個科級幹部，可現在下崗了，也沒有悲觀失望、怨天憂人，而以送報紙爲生，雖然每月只有300多元錢收入，可生活得很充實。”
聽這位投遞員大姐一說，劉海玲頓時豁然開朗。第二天，投遞員大姐又來的時候，劉海玲從她口中得知《大河報》目前正在安陽招聘發行員，月薪200元。劉海玲便立即去報了名。

沿街叫賣，做個有心的“報販"，5毛錢的報紙賣到4元錢
從此，劉海玲的送報生活開始了。每天早上7點鍾，劉海玲從發行站批發報紙出來，推著一輛自行車，逐門挨戶地投遞，順便還要沿街叫賣。賣完報之後，其他的投遞員都回家休息了，劉海玲還四處奔跑，尋找客戶。轉眼一個多月過去了，劉海玲的報紙發行量遙遙領先，僅零售報紙的收入每月就高達400多元，加上報社200元的工資和訂戶提成，她的收人一下子到了800元，這讓劉海玲感到非常興奮，也看到了做報紙發行的希望。
與其他投遞員不同的是，劉海玲深深懂得和氣生財的道理，雖然她是一個送報賣報的，可她見到路邊有小孩跌倒了就會上前扶一把，把小孩子哄到不哭爲止，遇到上了年紀的老人上下樓梯不便，她會扶老人一把，平時在路上見到有困難的人，她總是熱心相幫。她出沒的幾個小區的住戶都熟悉了這個年輕美麗、心地善良的女報販。人們對她都很友好，放著報亭的報紙不買，情願晚買一會兒，也要等著她來。一些住戶訂報也不去找郵局而是讓她代理，不知不覺中，她的業務量一路飈升，半年之後，她的發行量已經名列第一，每月的收入輕輕鬆松達到千元以上。

《大河報》是河南省發行量最大的一份報紙，每天有40多個版面，內容五花八門，包括國內、國際新聞、軍事、經濟、體育、娛樂、股票等，雖然每份報紙只賣5毛錢，可對於一些下崗工人或在校學生來說，天天買報紙也是一筆不小的開支，而一些人對報紙上的40多個版面，往往只對其中的某個版面感興趣，如關心股票的只對股票版感興趣，愛好體育的只關注體育版，其他版面只是粗粗瀏覽，有的甚至看都不看一眼，其他的版面對這類讀者來說掏錢購買純屬浪費。爲了迎合這種特定讀者的需求，劉海玲靈活經營，打破中國報紙發行的慣例，破版賣報，每版1毛錢即賣。這樣一來，一份價值5毛錢的報紙，被她賣到了4元。她賣一份大河報的收入，比整賣40份還划算。巧賣報紙，劉海玲每月額外多賺500多元，聽起來真讓人感到新鮮有趣。從賣《大河報》中嘗到了甜頭的劉海玲，把《南方周末》等其他厚報也破版出售，受到了讀者的歡迎。
報刊配送連鎖經營，小女子叫陣“郵老大”
2000年，劉海玲在報紙發行上已經打拼了2年多，從白手起家做起：如今她的手上有了一筆近3萬元的積蓄，春節回家過年時，她把初中畢業沒有考上大學的兩個妹妹接到了安陽，她去跑訂戶，讓兩個妹妹上門投遞。三姐妹相互配合，業務量不斷擴大。
可總是這樣跑來跑去，沒有自己固定的經營場所，劉海玲總感覺心裏不踏實，於是，她便四處打聽有沒有轉讓書報亭的。2000年3月，安陽市紅旗路上一個書報亭的老闆不願幹了，想要轉讓攤位，劉海玲聞知後，經過一番討價還價，最終以12000元的轉讓價格接了過來。而劉海玲接了書報亭後，手上的積蓄已所剩無幾，她把在鄉下的父母接到了安陽看報攤，她負責進貨送貨，兩個妹妹送報賣報，一家5口人緊密合作，成了安陽市第一個家族化報業發行“集團”。

由於從鄉下進城的父母爲人厚道，吃苦耐勞，說話和氣，她家書報亭的生意格外地好。每月除了書報，再加上公用電話和零售飲料的收入，純利潤達到2000多元。僅僅半年時間，她的12000元投資就收了回來。看著書報攤利潤豐厚，劉海玲瞅準時機，又在繁華地區一口氣接下了2個書報亭，分別讓兩個妹妹經營，至此她的發行規模進一步擴大，事業漸入佳境。劉海玲並未滿足，膽子也越來越大，心氣也漸漸地高了起來。她不想再小打小鬧，而是想把報紙發行做成一番大事業。2002年5月，她又一口氣買下了5個書報亭，加上原來的3個書報亭，總共有8個攤點，以每個報攤每月1500元計算，月收入超過12000元。
2001年5月，劉海玲到廣州旅遊時，發現廣州街頭的書報亭的報刊品種比較豐富，比安陽的報刊市場多出了幾十種，有些大的書報攤經營的報刊達200多種。真是不看不知道，一看嚇一跳，與廣州的報刊零售市場相比，安陽的報刊市場真是冷清得可憐，因爲安陽的報刊發行只有郵局一家壟斷性經營，導致報刊發行受阻，書報亭常賣的雜誌只有區區的10幾種。在廣州卻有幾十種之多。如此反差，劉海玲頓時産生了一個大膽的想法：何不自己成立一個報刊批發中心，與郵局競爭一下，啟動安陽的報刊市場呢？
想到這裏，劉海玲再也無心旅遊了，而是頻頻光顧廣州的報攤打聽行情，進行市場調研。通過調查劉海玲看到了報刊批發巨大的利潤市場，同時也堅定了她擴大投資的信心，隨後的幾天，她來到廣州幾家較有名氣的報刊發行部談妥了合作事宜。
一周後，劉海玲從廣州回來，她說幹就幹，立即到安陽市文化市場租了一間門面房，辦好有關手續，成立了安陽市首家報刊批發中心，隨即與國內30多家報刊社建立了合作關係。

爲了和郵局競爭，劉海玲大膽引進了廣州市場的報刊配送模式，她投資7萬多元買來一輛昌河麵包車，雇了一個司機，爲各個書報攤送報刊上門。這一招果然厲害，先前安陽市郵局的報刊批發由於是壟斷性經營，一直是坐等客戶上門取貨，來往不便，且又花路費又浪費時間，劉海玲的報刊上門配送，正好解決了客戶的這些不便和麻煩，再加上她的報刊都是由發行商直接供貨，速度既快，價格又略低於郵局，憑著這些看得見摸得著的便利與實惠，劉海玲輕而易舉地搶佔了安陽的報刊發行市場。
2年後，劉海玲的資産已達到了100多萬元，擁有了2輛報刊配送車輛，15個書報亭，一個報刊批發門市，手下雇用的員工達33人，她不斷擴大服務發行網路，安陽所屬的林州、湯陰也有了她的一批客戶。迄今爲止，劉海玲是豫北地區最大的報刊經銷商，全國有200多家報刊社與她建立了合作關係，許多名不見經傳的外地報刊，正是憑著她強大的發行網路，在安陽闖開了市場佔有了一席之地，擁有了固定的讀者群。
說到自己的成功，劉海玲深有感觸地說：“甘於大材小用，從小處做起，才有了我今天的成就。”

自從發了（開發新思路）

    已經和不少網友交了朋友，其中不乏有實際思想的人，我也十分高興能有一些志同道合的朋友。這兩天，不斷的理清自己的思路，並結合富爸爸一書的內容，準備就創業和投資兩個方面談談自己的看法。不過，先在此聲明，我並不是專家，也不能算是個成功者，有些看法不過是結合我自身的經歷所得出的，正所謂天外有天，人外有人，我相信諸位當中有不少行家裏手，也一定有成功者，如覺得文中有偏激之詞，還望各位結合自己的實際多提看法，這樣論壇才能發揮其真實的作用，為大家共奔財務自由之路提供幫助。
創業篇之準備期
1. 明確目標，腳踏實地。
我覺得要創業，這一條也許是最基本的。現如今，高喊創業口號的很多，拿出實際行動的就很少。創業只是一句空泛的口號，連一個創業的目標都說不出來的人你能跟他多談什麼呢？所以我覺得其實大家都不用開口閉口都提創業，還不如為自己的人生制定一個短中長期的目標比較實際。很多人也許不以為然，腳踏實地這類的說辭是我們的父母和老師講的最多的了。在我看來，你可以說是讓我們年輕人老老實實幹份工作，也可以理解為對待事物的態度，反正我是接受後一種解釋。中國足球隊前教練米盧曾有過一句很流行的話：“態度決定一切。”，且不說他的執教水平如何，但這句話還是給我留下了深刻的印象。當一個人有了自己的奮鬥目標後，關鍵就看他對如何實現這一目標的態度了，如果只是天天上網瞎聊，沉溺遊戲，吃喝玩樂，滿腦子儘是歪門邪道，不拿實際行動，那到頭來不過是水中撈月一場空罷了；如果能為實現目標而擬定一份詳細的計畫並在實施過程中不斷完善和發展，那你就已經為自己創造了一份可觀的財富了。讀過富爸爸系列的人就應該瞭解到作者正是從小接受了富爸爸的理論，進而明確了自己長大後所希望達到的目標，並在成長過程中腳踏實地的走自己的路，最終實現了自己的夢想－財務自由。

2．認真調研，做好預算，給自己一個切實可行的計畫
走好這一步，其實是創業過程中最關鍵的部分。輕視這一環節的人往往會遭受到失敗。有不少人會說：“創業嘛，不實踐一下怎麼知道究竟是成功還是失敗呢？”而實際上，最終成功的人往往在創業初期就做好了認真的調研，對在各個環節上可能出現的問題和困難做好了充分的準備，這樣就將創業的風險降到了最低點，從而用有限的資金做到利潤的最大化。在創業初期，你就必須去考慮很多問題，如工商，稅務，房屋租金，水電費和雇員的平均工資，穩定良好的進貨渠道等等。你要了解開公司和個體經營的差別，它們在工商註冊和稅務徵收上就有著很大的不同，有時對特殊人群有著不同的優惠政策，可以影響到你的經營成本；房屋租金的支付方式最好是押金談的越低越好，有時候租金較貴的地方也會有免租期的，一般會根據租期的長短而定，租賃合同要看仔細，最好找有經驗的人看一看。以免吃虧；賣商品的要注意市口好不好，一般看店門口每小時的人流量，進店的人數以及實際消費的人數，同時注意周中和週末不同時段的不同表現，有時明明一條很繁榮的商業街，街頭和街尾的生意就要差很多，不要被一時的假相所矇騙，儘量多花點時間去考察；水電費和雇員的工資也是要記入經營成本的，所以也要去瞭解，水電費可以參考以前租戶的記錄，員工的人數和工資則可以參考同行的價格；進貨渠道要有保證，產品的質量猶為重要，這關係到你的信譽，萬萬出不得差錯，同時對產品的生產週期和運送時間要做到心中有數。在對自己的經營成本有了基本認識之後，你可以根據自己產品的實際價格算出平均的毛利率，看看每個月要做到多少營業額才能保證收支平衡。最後設置自己的心理底線，做好虧損的準備，創業剛起步的時候，難免會有吃白板的經歷，設置一個三到六個月的虧損期也是很有必要的，到了一定的時候一定要堅決退出，切莫死要面子硬撐，要懂得止損，理解“留得青山在，不怕沒柴燒”的真諦。當然，各行各業有著自己不同的特點，我本人的經歷也是有限，不能一概而全，所以希望大家還是多向有關方面的專家請教一下，甚至可以讓你的朋友們向你提出置疑，由你來解答，看看自己還有哪些問題沒有考慮到的，這樣就可以制定出一個切合自身實際的計畫來，做到事無巨細，心中有數。無論計畫最終的實施與否，你也可以積累自己的經驗，錘煉自己識別的能力，如果將來再出現機會的話，你就可以更加容易的去把握它，降低自己的風險，提高成功的概率。

3．當好一個團隊的領導者
要懂得去激勵團隊，團隊為什麼會為你效力？因為你符合他的價值觀，不一定每一個工作的目的都是為了錢；有些人是為了成就感、有些人是為了受人尊重、有些人是為了受到認可。這就是一個人的價值觀，如何瞭解他的價值觀，你如何瞭解他的人格模式或是激勵模式，你如何用他的方式去激勵他，讓他覺得跟你這樣一個老闆或是主管工作他就會努力工作，經由團隊所能創造的財富絕對是一個人單槍匹馬所不能及的。所以當好一個團隊的領導者就猶為重要。要真正做到獎懲分明，從而樹立自己的威信。作為一個領導者，你應該學會讓自己從大局著想，把握企業發展的方向，同時調動團隊的積極性，增強他們的責任心，使團隊的每一個人都能夠竭盡所能的發揮自己的作用；絕不能助長團隊對你的依賴性，不然久而久之，很容易消磨團隊的意志，打擊他們的積極性。
4．切莫滿足于一時的成功
過於輕視自滿自己的財富常會發生在一些小有成就的人身上。這些人，通常會有如下的想法：我現在能賺這麼多錢，我認為也都應會如此。例如一個月賺十萬元錢的時候，他會認為以後每個月都可以賺十萬元，所以就會揮霍金錢，反正花完了下個月再賺嘛！當你跟別人講這句話的時候你就有麻煩了，你在輕視自滿你的財富。中國有句老話：“創業容易守業難”，在我們的身邊有不少例子，一些小公司，小企業在最初成立的兩三年裏獲得了成功，隨後又在兩三年裏走向了沒落，究其原因，就是因為領導者產生了自滿情緒，不是大肆揮霍就是盲目投資，抱著“老子天下第一”的想法橫行一時，對自身的發展盲目樂觀。所以，對一個創業者來說應該對身邊的社會有個清醒的認識，給自己一個合理的定位，要時常更新自己的觀念，緊跟社會的潮流，做出對自己發展有利的決策，踏踏實實的走好每一步。有了一點點的小成就就忘乎所以的人，怎麼可能指望他會有什麼將來呢？

5．堅定信念，不怕困難和失敗；直面現實，不要選擇逃避
其實就算你在工作中積累了很多經驗，在創業的過程中也會遇到意想不到的困難和挫折，甚至失敗。這時請千萬不要灰心，也不用畏懼。很多人都想聽別人的成功經驗，卻不去想成功者是經過了多少次的挫折，總結了多少次失敗的經驗和教訓才走到今天這一步的。仔細看一下成功者的經歷，其中大多是具有堅忍不拔的精神，抱有堅定的信念，在無數次的磨煉中獲得了超越常人發掘機會的能力，就算他們在發展的過程中不斷的失敗，他們也能以比常人快的多的速度重新爬起來，只有這樣的人獲得的成功才是最令人信服的。因此，當你遭受失敗時，請你一定要面對現實，千萬不要一蹶不振。你在總結自己失敗的教訓的同時，也應該肯定自己在創業過程中的成績，不要灰心，應該想到就算這次失敗了，但你所獲得的經驗足以讓你更快的抓住下一次的機遇，其成功的可能性也一定大於你的前一次。所謂“大丈夫能屈能伸”，要明白失敗並不是一件可恥的事，選擇逃避和退縮就是在選擇失敗的人生，不要在意周圍人的眼光，只要堅定自己的信念，我想你就有機會獲得成功。
筆者的建議：
說了不少，從筆者的角度來說，要想創業的年輕人，不要把起點定的太高，夢想快速致富，還是結合自己的經濟實力制定一個切實可行的計畫。錢少的，可以考慮做做外貿（從2004年7月1日起，個人也可以開展外貿業務），開個小店什麼的；錢多的，可以考慮如加盟成熟品牌的連鎖經營體系什麼的。大家可以利用自身熟悉的資源優勢發掘出不少機會來，但在實施的過程中，要充分考慮到創業的艱難，儘量減低自己的風險，切莫“三天打魚，兩天曬網”，改掉自己身上的一些不良習慣，做好長期作戰的準備。年輕人更應該有一股沖勁和不怕輸的精神，其實年紀越大，患得患失的思想會越來越嚴重，所以請各位趁早開始你們的創業之路吧！！！

有錢人想的和你不一樣

有錢人想的和你不一樣

幾年前我花了一些費用去到新加坡聽了哈福艾克的講座

我得到了這一張表

正確地說

還有另外一半是有關窮人會怎麼想

基於我了解自我暗示的原理

我把另一半刪掉了

並把這張表放在我最不顯眼的地方

來達到自我暗示的最佳效果

這段時間裡我獲得很多

我把這張圖表放到部落格上來

希望對大家都有幫助

一個女孩是怎樣賺到百萬的故事

一個女孩是怎樣賺到百萬的
以下文章原載於《科學投資》雜誌2004年第4期


你一定聽說過服裝店老闆在打折季節到香港“淘貨”，收藏愛好者在舊貨市場“淘寶”，可中原女孩楊琳在廣州的創富經歷卻讓人大開眼界——專門在拍賣行“淘房”，且在短暫時間裏就賺下了百萬資產。

意外發現“黃金眼”
我叫楊琳，今年26歲。1998年從鄭州一家建築學校畢業，因為找不到工作，就離開豫東老家來到廣州，在一家大型房產公司當售樓小姐。
隨著售樓經驗的積累，我與客戶的溝通能力也日漸提高，半年後，我每月銷售的房屋都在10套以上。由於業績好，我在公司裏漸漸出了名。
有一次，公司銷售主管讓我去找一位剛拆遷房子的“潛在顧客”，說這人因為拿到國家補貼的幾十萬拆遷補助，購房的可能性很大。然而，我去拜訪時，這人卻說已經看了另外一家公司的房子。失望之餘我問：“您那房多少錢？”顧客說：“每平方米4700元。”以我的經驗，從那套房子所處的地段、物業等因素看，並不值這麼多錢，於是我靈機一動：“我可以代您去跟這家公司談價錢，給您節省錢。以4700元為基礎，省下的錢，您分1/3作為我的傭金，怎麼樣？”顧客當然樂意。最後我以4300元成交，替他節省了4萬多元。雖然最後只得到1萬元傭金，卻讓我發現了一條新財路——做“房產導購”。
此後，我乾脆辭職，每天在各個樓盤售樓處轉悠，認識了很多想買房的人。我拿著委託書，代表這些顧客跟房產公司談判。本來自己就口齒伶俐，而且手裏掌握著十幾套房子的購買意向，談判的砝碼自然增加很多。最後把房子買到手，往往都比市面價格低15%左右。

找到自己的贏利模式
到2001年4月，我手裏已經有了18萬元的存款。一天，一位在廣州市政法部門工作的朋友告訴我，有一批被法院強制執行的商鋪和住房要公開拍賣，價格絕對比市場上便宜，如果我感興趣可以過去看看。
3天後，在朋友指點下，我向工作人員出示身份證，交了3萬元保證金，然後領了牌走進了拍賣會場。
拍賣開始後，原以為會出現電視裏演的那種頻頻舉牌競價的火爆場面，結果卻大大出乎意料，除幾套商鋪出現一番角逐外，住宅樓的競拍基本沒什麼“精彩”可言。甚至在拍賣橫枝崗的一套50多平米的住房時，還出現了“冷場”局面。儘管拍賣師在臺上百般遊說，可台下的買家絲毫不為所動。幾天前我也到現場看過那套房，雖然位置偏僻些，但房子還是挺不錯的，況且起拍價僅5萬元。
我往身邊兩側看了看，見沒人搭腔，不知哪里來了一股勇氣，一下舉起了手中的牌子。“5萬元！”拍賣師見有人回應，喜形於色地喊道：“18號小姐舉牌了，還有沒有人加價？”他喊了一通見還是無人競拍，一槌下去，隨著“咚”的一聲響，那套房子就歸我了。旁邊有工作人員趕緊讓我簽字畫押。也許在“老廣”眼裏，這種房壓根就是“破爛”，但我認了，心想若賣不出去就一不做二不休，乾脆裝修一下做自己的新房！
回去見到男友，我向他說了當天自己在拍賣行的“壯舉”。正忐忑不安時，他的一句話讓我來了精神：“廣州打工夫妻沒房的遍地都是，到哪里能買到這麼便宜的家呀？”不出他所料，僅兩天時間我就聯繫到了買家。是一對年輕的打工夫妻，因為經濟能力有限，好房子買不起，差房子不想要，在廣州轉了好久都沒有找到一套合適的房子，只好與人合租。我手裏的這套房雖然有些偏僻，但離他們打工的工廠不遠，價錢又合適，正好符合他們的消費能力。當時我出價7萬元，對方還價6萬元，不到半個小時，雙方就以6.5萬元成交，當天就辦了房產過戶手續。刨去各種費用， 3天時間我賺了1萬多元。
初戰告捷，我信心倍增。不久，我又到拍賣行第二次參加了競拍。這次是一批因開發商無力還貸而被銀行強行拍賣的毛坯房，因地處竹絲崗路，位置和環境都不錯，房價自然也很高。拍賣從最好的房型開始，經拍賣師短短一陣“鼓動”，場面馬上就火爆了起來。不到1小時，十幾套房子就順利成交，拍到房子的人無不笑顏逐開。但我的心卻涼了，每平米近4000元，一套房子就是40多萬元，我根本無法同這些實力雄厚又有些“狂熱”的傢伙抗衡。
沒想到時間不長，拍賣會上出現了戲劇性的一幕。當拍到高層的幾套房子時，會場裏的“溫度”驟然下降，有時一套房子僅有三五人競拍。最慘的要數那套“八婆房”（廣東話醜陋之意），因為那套房子有些“三尖八角”，主臥室還有道橫樑，這恰恰是凡事講彩頭的廣東人最忌諱的。以我過去當售樓小姐的經驗，這種房型是售樓時最難啃的骨頭，即使多給購房者打折也沒用。所以，當拍到這套房子時，就連拍賣師也沒多大信心，起拍價僅20萬元，可剛喊到21萬元就再沒人吭聲了，眼看那人就要成交，最後我咬了咬牙，忍不住又加了5000元，因為我覺得這房實在太便宜了！謝天謝地，那人總算再沒舉牌和我爭奪。

那時在拍賣行買房，銀行還不提供按揭，通常要求在支付兩成首期款後的10天內付清另外八成餘額。這次購房不僅用完了我的全部存款，還向男友借了3萬多元。我原以為這裏環境幽雅，小區的物業管理也相當好，況且房價非常便宜，出手應該不成問題。誰知我先後聯繫了十幾個有購房意向的顧客，看房後都連連搖頭：“太難看，還有那麼道倒橫樑，太不吉利！”“倒”房最怕沒有周轉資金，就像打仗時士兵忽然沒了子彈。轉眼一周過去了，半個月過去了，房子還是無法脫手，我急得白天吃不下飯，晚上睡不著覺，嘴上起滿了水泡。難道這次自己真要栽了？
我琢磨，這套三室兩廳100多平米的房子，在窮人眼裏屬“高檔房”，買不起。而一下能拿出幾十萬現金買房的富人，又嫌它不吉利、太難看。無形中就被懸在了半空。怎樣才能擺脫這種尷尬局面呢？急切中，我忽然來了靈感：把房子好好裝修一下，讓設計師巧妙利用空間，“隱去”橫樑和三尖八角不就行了？我找到一家裝飾公司，把設計師帶到現場一看，他說其實問題很好解決。根據我的要求，他很快就用電腦製作出了效果圖。
1個多月後，房子裝修好了，我一走進去簡直大吃一驚，雅致、大氣，高貴而不失華麗。正午的陽光照在陽臺上，有一種深邃燦爛的明亮感。置身這溫馨的“小宮殿”裏，我第一次有了“家”的感覺。真是個舒適的華屋啊！當時我就想，這套房不賣了，留給自己享受，哪怕有人給100萬美金！不過，因裝修花的10萬元錢是向朋友借的，最後我還是忍痛割愛，以50萬元的價格把它轉讓給了一對外籍夫婦。雖然有些遺憾，但這次我一下就賺了17萬，而時間只有一個多月。

給自己當老闆挺高興
隨著“淘房”經驗的不斷積累，這幾年自己在圈子裏漸漸有了些名氣，一些有實力的老闆紛紛找上門來，要求與我聯手搞投資。我當然也很樂意。以我現在的積累，小打小鬧還可以，但要想迅速做大，依舊有些力不從心，而在廣州這樣的地方，商機轉瞬即逝。況且，不是有人說了嗎？用自己的錢賺錢不算本事，能用別人的錢給自己賺錢的人才是真正的有本事。我就想當那個真正有本事的人。
2003年春天，我和我的合作夥伴成功拍得北京路上錦華商廈一個三層的寫字樓，面積有300多平米。與住宅類物業相比，寫字樓的拍賣價是最“低”的。1996年該大廈每平方米的市場售價是1.1萬元，而我們拍到的價格是每平米3300元，僅為當初市場價的1/3。即使是這樣，300多平方米的面積也需要100多萬元的資金，如果不借外力，以我一人的實力是拿不下來的。眼看著這樣一隻肥羊從自己面前跑過而吃不到，豈不要後悔死？這個樓盤經我們整修後賣出去，我和合作夥伴都美美地賺了一大筆錢。
半年後，我又“淘”到一單連男友都嚇得直冒冷汗的生意。當時廣州郊區一家倒閉的商場要拍賣，到現場認真考察後，我和合夥人陳先生等人擊敗眾多競爭對手，以460萬元的價格拿下，後經過裝修改造打出了“世紀名品”商城的招牌。商場一層變成了7個適合做高檔服裝和皮具生意的大型商鋪，每間100平米左右，以70到80萬元一個的價格出售。二樓是酒店和夜總會。裝修工程結束後，僅7套門面房就讓我們收回了全部投資。從此，我也擠進了百萬富姐的行列！其實這單生意男朋友完全沒有必要冒冷汗，我出的主要是眼光，陳老闆等人出的才是真金白銀，我在經濟上並無多大風險。這話說起來“卑鄙”，但是實情。我的合作夥伴都明白這一點，也並不計較。有錢一起賺，各盡其能，各出其力，這就是廣東人為什麼比外地人能發財的原因。
經過幾年的打拼，如今我已有了屬於自己的車和房，就連在外企供職的幾位朋友，都羡慕不已地說我是快樂的“廣州老闆”。是啊，腰包鼓了，走起路來都覺得自己頭抬得高高的，很酷！
從打工妹到身家百萬，很多人認為這條路很漫長，甚至一生都無法到達成功的彼岸，而我只用了不到3年的時間就完成了。穿行在廣州繁華的街道上我常常會想，其實賺錢只需要一點點眼光，外加一點點智慧！

財技解剖
中原女孩楊琳的賺錢故事看似偶然，其實有其必然。與溫州炒房團不同。溫州人買房，所到之處，都是整幢樓整幢樓地買，即使買獨套，也只要朝向、位置好的，差一點的房子，他們都不愛要。溫州人炒房的特點就是：資金雄厚，對價格不是非常敏感，所以他們交易的方式也與他們雄厚的資金相配合。楊琳沒有那麼多的資金，她只好揀些“邊角餘料”交易。在交易中，她遵循了兩條營銷法則：第一，沒有不好的產品，只有不好的推銷員。任何在別人看來不好、不合格的產品，當它找到了合適的銷售對象的時候，它就成了人見人愛的好產品、俏東西，楊琳賣給那對打工夫妻的第一套拍賣房就是這種情況。第二，好的產品需要好的包裝，適當的包裝可以修正產品的缺陷，提升產品的檔次，贏得顧客的歡心。那套在廣州人眼裏醜陋、不吉祥的拍賣房，經過楊琳巧妙的創意和包裝，煥然一新，一個多月就升值了近60%（買進21.5萬元，裝修10萬元，賣出50萬元），也就是說，在1個多月的時間內，楊琳就獲得了近60%的投資收益率，可視同暴利。進一步，楊琳又實現了將自己的無形資產向有形資產的轉換，明智地利用自己在市場上獲得的口碑和名聲作為杠杆，與他人合夥合作，巧妙借用他人的資金力量，連續做成了幾樁單純依靠其個人積累根本不可能做成的生意，從而在幫助別人賺錢的同時，也在最短時間內完成了自己的原始積累，完成了自己在財富平臺上的跨躍，其高明財技令人折服。看來真是各村有各村的高招。所謂財技，所謂資本運作，看來並不只是各色“大鱷”們的專利，中小投資者照樣可以“資本運作”，可以擁有自己獨屬的“財技”。另一方面，按照一句流傳甚廣的話來說：“一流企業賣標準，二流企業賣品牌，三流企業賣技術，四流企業賣產品”。26歲的女孩楊琳將個人當作企業來經營，在短時間內就完成了從四流企業到二流企業的邁進，同樣足以自豪。

（轉貼）一個有關槓桿的網路故事

某小人物向美國銀行總裁推薦自己兒子擔任銀行副總裁，總裁說：「我們不可能讓一個沒經驗的年輕人當副總裁。」
小人物父親說：「但若他是比爾蓋茲的女婿呢？」
總裁：「比爾先生女婿！？那另當別論...」
小人物父親又跑去找比爾蓋茲：「比爾先生，我希望你女兒嫁給我兒子...」
比爾蓋茲：「我女兒不可能隨便嫁人的。」
小人物父親：「但若他是美國銀行副總裁呢？」
比爾蓋茲：「這麼年輕就當上美國銀行副總裁！？這...就另當別論。」
於是這個年輕人就當上副總裁，還取了比爾蓋茲女兒。

你是老鷹不是雞（轉貼）

從前，有一隻老母雞，她生了一窩的小雞，

我們都知道，小雞小時候是黃色的很可愛。

有一天，老母雞發現她的孩子們，

竟然有一隻的羽毛是黑色的，她感到很奇怪，但是沒有多想，

還是當自己孩子一樣無微不至的照顧著。

有一天，她帶著小雞們去散步，

突然天空飛來一隻老鷹盤旋著，母雞很緊張，

深怕小雞們被老鷹盯上，母雞趕緊把小雞叫到翅膀下面。

這時候，那隻黑色的小雞突然從翅膀縫隙探出頭來，

戳了戳母雞的肚子，問母雞說：

<媽，我也可以像他那樣在天空飛嗎？>

母雞跟小雞說：<妳看著我的眼睛，妳是雞！你不是鷹！>

小雞說：<喔。>

又有一天，母雞又帶他們去散步，

老鷹又來了，那隻黑色小雞又探出頭來，問一樣的問題：

<媽，我也可以像他那樣在天空飛嗎？>

母雞仍然回答：<妳看著我的眼睛，妳是雞！你不是鷹！>

之後又有好幾次，母雞帶小雞出去散步，都常常看到老鷹，

母雞也都是一樣的回答：

<妳看著我的眼睛，妳是雞！你不是鷹！>

直到有一天，他們散步到一個懸崖附近，

小雞們也已經漸漸長大，

那隻黑色的小雞，

因為實在非常想跟老鷹一樣在天上自由的飛翔，

為了證明自己可以做到，牠鼓起勇氣，奮不顧身的跳下懸崖，

結果，牠飛起來了，牠真的飛起來了，

原來牠真的是一隻老鷹。

但是如果他沒有這種勇氣，

永遠只會聽著<你是雞！你不是鷹！>

而不敢去證明的話，牠永遠也不會飛起來，

一輩子就只是一隻雞。

我們身邊永遠都會有人告訴我們：<你是雞！你不是鷹！>

但是要當雞還是當鷹，全看自己的想法與勇氣，

當別人不支持你的想法時，

你又是如何看待你自己的決定和選擇，

我們雖然無法預測人生舞台上的命運，

但是你絕對有權利決定你要演出的方式。

傑‧亞布罕投影片

傑‧亞布罕投影片

可以成為的人

商業成長專家

行銷策略家

利潤創造者

表現提升者

責任司長

可能性的指引者

設立新標準的人

能讓結果產生乘數效果的人

我專門發現隱藏的資產、忽略的機會、未能徹底發揮功能的營運活動、被低估的關係與人脈、尚未最佳化的配銷管道等。

我能明察一般人無法理解的相關性、組合、牽連、以及有形資產的意義。

藉由……使你自己或事業能獲得更多的利潤、效益和產能！！！

相同的努力，甚至更少！

相同的時間，   “     ！

相同的投入，   “     ！

相同的機會，   “     ！

秘訣就在於藉由”槓桿原理”；將工作重點至於自己事業的幾何面上

這有兩種狀況，有好的也有壞的(就像膽固醇一樣)

無論結果如何，自己所付出的成本完全一樣

漏斗式的洞察力和隧道式的眼光

在其他行業中是如糞土般的方法，也許能對你事業造成有如原子彈一般的爆發衝擊力，只要……

表現平庸和百萬營收之間的差別就在於行銷和策略

12個支撐企業成長的策略：

●不斷地發現和發覺字幾企業中隱藏的資產以及被忽略的商機

●每個月接連不斷地，汲汲發覺自己企業的現金收入

● 將成功的因素有計畫地導入自己每一個行動和決策之中

● 替自己的企業建立數個利潤中心，而非僅僅仰賴單一營收的模式

● 在自己顧客與客戶的眼光中，行程具有差異性、特殊性，和優越的印象。

● 替自己客戶和員工創造真正的價值，藉此最大話他們的忠誠度和工作表現

● 將自己每一次的行動、投入、時間、精力和承諾做最大化的有效利用

● 藉由聯繫交際、諮詢、腦力激盪的方式和思想接近、並以成功為導向的人們分享他們實際的人生經歷以及成功的捷徑

● 將自己轉變成所屬行業、領域或市場當中的點子王以及公認知名的創新者

● 將「成長導向思考」自然而然地變成自己日常的經營哲學

● 採取任何行動時，都將自己和客戶之間的風險加以逆轉(如此一來不利的情勢幾近於無，而潛在的利益近乎於無限大)

● 採用小規模、穩當安全的試驗來銷彌過大的風險；並將漏斗型的眼光(非隧道型)導入自己的思考模式之中

偉大的營銷專家並非天生，他們是被訓練出來的

偉大的策略家們也是一樣

市場學和策略運用都是一門科學，並非藝術。你絕對可以藉由教育、學習來變成這一方面的高手

創業家有三種：

一、一種是持續不斷地創造出結果

二、另一種是觀望這些結果的產生

三、不斷地在自己身上發生各種結果的人

我採用有系統的突破

行銷─Marketing

策略─Strategy

創新─Innovation

管理─Management

五種創造企業財富的方法

1. 既有營收─持續不斷地增加既有營收和盈餘是企業致富的第一要素

2. 未來營收─如果你的企業尚未建立明確可知的、策略性的、長期盈餘的創造計畫，來確保未來幾個年度的銷售和盈餘穩定，那麼就不配稱之為企業了。

3. 心理的/情緒的富足─除非你已經充滿肯定、滿懷自信、內心沒有任何衝突矛盾、具有洞察力、高抗壓能力，充沛的精力、堅持不懈、高感知能力、高道德標準、以及不斷地鞭策自我的驅動力，你是無法駕馭一個正在大幅成長的企業，因此也就無法獲得你夢想中的收入。

4. 資產的財富─極少數的老闆能家自己的企業，已遠高於企業年度盈餘的價格轉賣給他人。引此創造財富的主要手段，應該致力於增加企業所擁有資產的價值。

5. 額外營收─遍覽各種行業，我從來沒有遇到過一個公司，無法在六個月內增加

5~6 位數字的額外盈餘

最高境界和最佳運用理論

七種方法使自己的思維、績效、和盈餘遠遠超越競爭對手

1. 把原本就在做的事情最大化

2. 以成數效果來發揮身邊的機會

3. 將企業中不能獲利的領域轉變成金錢

4. 創造新的產品/服務

5. 從競爭對手那裡獲利

6. 索回以往的支出

7. 成為戰略性的思考，而非戰術性的

8. 切入嶄新的市場(贈送)

9. 收購新的企業或資產(贈送)

企業幾何成長→強而有力的巴森農神殿策略

使企業成長的三種方法：

1. 增加客戶的個數

2. 增加平均買賣價格

3. 增加重複購買的頻率─從每一位客戶身上獲得更多的價值

增加基礎客群的方法

1. 轉介紹系統

2. 今日打平，明日大賺其錢

3. 藉由風險逆轉來保障成交

4. 施惠與受益者的關係

5. 廣告宣傳

6. 寄發傳單

7. 電話銷售

8. 特別活動或夜間說明會

9. 掌握合適的名冊

10. 獨特賣點

11. 利用公共關係

12. 藉由教育客戶來提升客戶心目中自己產品服務的價值

增加平均買賣價格的方法

1. 提昇銷售團隊的向上銷售和交叉銷售技能

2. 採行現場購買優惠

3. 將赴贈的產品和服務成套出售

4. 提升價格來增加利潤

5. 藉由改變產品與服務的形象來成為一線的廠商

6. 提供大數量/大單位購買方案

增加購買頻率的方法：

1. 發展出一系列的後續產品

2. 藉由電話和信件，直接與客戶一對一溝通，保持良好關係

3. 背書認證別人的產品，並將之納入自己的銷售項目中

4. 執行特別活動：只限今日會場、限量板

5. 誘導客戶

6. 利用價格誘因來增加續購意願

大多數的企業只依賴單一的行銷手段來發展並維持自己的公司(跳水板理論)

三種使自己企業成長更快、更安穩、更容易的進階方法

1. 切入新市場

2. 增加新的產品/服務

3. 直接購買競爭對手的事業或資產