BLOG貼文測試

BLOG貼文測試

銀行核貸 先查人、後看屋

　　經過去年的全球金融海嘯之後，銀行放款更加謹慎，對個人償債能力更加重視，換句話說，個人信用所建立的「品牌價值」愈來愈重要，可能更甚於對擔保品的評估了！ 
■　穩定收入客戶 銀行眼中嬌客
　　根據外商銀行說法，在去年金融風暴之前，因為經歷過民國九十年至九十二年那段慘澹期，因此放款心態都比以前保守許多，在加上金融海嘯之後，對個人及企業的財務衝擊都不小，所以現在的放款更加謹慎，逐漸轉變成「先審核個人信用，再看物件條件」跟過去完全相反。
　　銀行業者眼中的「好信用」，第一是穩定收入，五百大企業、公職、教職，這些都被認為是基本的好客戶；第二是符合「收支比」，一般是定在50至55，有些以房貸
業務為主的銀行，還會拉高到70，以個人收入每月十萬元，收支比若是定在五十，表示這家銀行認為你能夠支付房貸的金額，就是每月五萬元；若是收支比定在七十，表示銀行將你每月可付款額度，拉升到七萬元。每月五萬元，大約可借到一千萬；每月七萬元，就可以借到約一千四百萬。
■　專業投資客貸款 額度少一成
　　第三是沒有退票紀錄、最好不要有信用卡或是房貸的逾期繳款記錄，第四是最好沒有兩張以上現金卡，而存款金額也是銀行評估個人條件的重要項目之一，最好是長期定額定存，顯示個人理財的穩定性。
　　此外，銀行對以「投資」為主的客戶，則是敬謝不敏。投資又區分為專業及業餘投資客兩種，但無論是哪一類投資客，只要擁有不動產在三戶(含)以上，就會被認定是投資客，有些外商銀行甚至更嚴格，認為自住僅需要一戶，第二戶就算是投資。
　　投資型客戶在銀行眼中，是屬於高風險客群，因此在放款緊縮政策下，對投資型客戶的貸款額度及利率條件，都會比較嚴苛。比如說，一般房貸平均額度約七成，投資型客戶應該就會少一成，利率部分也會多加1％左右。

壽險業者建議：新貸戶 選固定利率房貸

升息循環啟動，壽險業推出固定房貸產品搶客戶，一般多是固定3、5年利率， 但也有長達20年的固定利率專案。業者建議，新貸戶或手邊有3年以上房貸要 還的民眾，此時可改選固定利率房貸，會較省息。 保誠人壽放款部經理郭繼承說，若房貸族是屬於「中長期房貸戶」，因為目前 正處於升息階段，因此，要特別注意未來幾年的房貸利息，是否會因為利息負 擔而加重負擔，他建議，新貸戶或手邊有3年以上房貸要還的民眾，可改選固 定利率房貸，鎖住低利，節省利息的開支。 在中央銀行今年2度升息後，銀行業的「3段式」指數型房貸，目前前6個月利 率、最低1.62%，第2段房貸利率，都跳高到2%以上，但目前壽險業固定房貸 前3年的平均還款利率，最低可以壓到2.1%以下。 郭繼承舉例，若以貸款800萬元為例，若預期未來指標利率每半年升息0.25% ，選擇指數型房貸，前3年利息共支出58.8萬元，但若選擇3年固定型房貸， 前3年利息約只要49.4萬元，選固定房貸，可省下約9.4萬元。 目前壽險業，有保誠、富邦及中國人壽都推出固定利率房貸，一般都是固定3 、5年，最長甚至可將利率固定20年。 富邦人壽總經理鄭本源也說，近期選擇固定利率房貸產品的民眾已增多，該公 司固定房貸放款量，在4個月內大增4倍，富邦在6月時，固定房貸商品的新增放 款量，只占全體房貸新增放款量的15%，但到9月底，固定房貸放款量占率已 高達整體60%，等於固定房貸放款金額，在4個月內成長4倍。 鄭本源說，固定房貸放款量提高，顯示房貸族為避免後續升息，會增加房貸支 出，紛紛捨棄浮動式的指數型房貸「轉貸」固定型房貸，也因為轉貸量大增 ，富邦10月整體房貸放款金額也成長近1倍。 聯合報   2010.11.19

房貸活用? 勿忘利息負擔

房貸活用? 勿忘利息負擔

為了滿足房貸族的資金需求，近來有銀行推出以「活用」為訴求的房貸商品，強調只要先以半數本金本利均攤還款，另外5成只繳息不還本金；或是將20年期的房貸，以360期計算月付金，如此每月可減少六、七千元的負擔。

不過，銀行業者提醒，只要是期限愈久、本金還愈少的房貸，總利息負擔一定愈高，每月少繳的錢如果無法「錢滾錢」，到時候沒賺到錢又還不出房貸本金，將落得「兩頭空」。

許多房貸族都感慨，好不容易攢了頭期款，買下了人生第一棟房子，高興沒幾天，就開始被每月高額的房貸壓得喘不過氣來，每月薪水繳完房貸所剩無幾，遑論存款或投資理財。

有銀行聽到這類房貸族的心聲，設計了可以「活用」的房貸，主要的商品設計分成兩大類，第一類是將原本全額以「本利均攤」方式計算的房貸，拆成兩半，一半採本利均攤方式計算月付金，另一半只付息、不還本金，但到期時必須一次清償。

以貸款500萬元，年利率3.5%的利率水準計算，這樣的方案，可讓每月的月付金，從原本的28,998元，降至21,791元，每月多出7,000多元可供運用。

另一種方案，則是設定20年的貸款期間，但每月月付金的計算方式，卻是以30年、360期來計算，如此每月可少繳6,000餘元，但20年期滿時，卻得將剩餘未償還的本息一次繳清。

銀行業者提醒，這兩類的還款方式，優點是可以降低前期的還款壓力，讓有投資概念的房貸戶，有多餘的錢去「錢滾錢」，但每月本金還得愈少，整體的利息負擔就愈多，且需考慮20年期滿時，是否有能力一次還出數百萬元。

銀行業者試算，借款500萬元、年利率3.5%，借款期限20年計算，無論是第一類或第二類的方法，房貸戶20年的總利息，都比一般房貸多了70餘萬元。

而且20年到期時，房貸戶還得一次拿出未清償的200多萬元本金，銀行業者提醒，如果只是為了降低前期的每月負擔，本身也沒有投資一定能賺錢的把握，務必得三思而行。
自由時報 記者李靚慧／專題報導 2010/11/22

何謂「活用型房貸」？ 

活用型房貸＝指數型房貸＋額度房貸。簡單的說：就是將一般的指數型房貸再搭配一筆讓您

可以靈活運用的理財額度，即稱為活用型房貸。 

活用型房貸分為「回復型房貸」、「理財型房貸」及「綜合房貸」，多種產品，任您選擇。

1. 回復型房貸： 約定還掉的貸款自動回復成循環使用的額度房貸，省去重新申請的繁雜手續及費用，貸款變現金，理財更有彈性。
2. 理財型房貸 ： 申請房貸時直接辦理額度房貸，馬上就有一個可以循環使用的額度，隨借隨還，按動用天數計息，短期週轉不求人，投資機會不錯過。 
3. 綜合房貸 ： 同時擁有傳統一般房貸及額度房貸的優點，一部份貸款每月固定攤還本息，借款金額逐月降低；一部份貸款為循環額度，有動用才付息，減輕負擔。 

抵利型房貸 資金可活用

台股近期數度朝8,000點攻關，讓不少投資人心癢癢，但是多數民眾身上背負房貸，想要再挪出一筆錢投資，並不容易。銀行主管表示，房貸族可以考慮使用「抵利型及理財型房貸」來活用資金。

抵利型房貸簡單來說，就是用存款折抵房貸本金，以降低房貸利息支出。

因此如果存款愈多，當期要計息的房貸金額就會愈少；反之則計息基礎就會提高。

行庫主管解釋，如果想買房子，又覺得台股後勢看好，不希望錯過賺錢的大好機會，可以透過這類房貸模式，先將資金留在手中，在股市表現好的時候投入多一點資金，雖然要承擔多一點房貸利息，只要投資獲利也不會太吃虧。

如果投資環境變差，房貸戶可立刻把資金留存於該帳戶，讓需繳的房貸利息減少，也不至於浪費這筆資金，「進可攻退可守」。

至於理財型房貸是一種靈活運用房貸的商品，和傳統房貸的最大差異是傳統房貸借的本金不能再回復動用，但理財型房貸是採「有借有還」的模式，因此包括每月攤還本金及提前部分還款的本金，都可變成客戶的循環額度，有需要便可立刻動用、利息則是按日計算。

銀行主管指出，房貸因為屬於有擔保品的貸款，利率會低於小額信貸、信用卡預借現金，只要使用得宜，抓準機會，還款後的額度就能成為投入股市的資金來源，也能省下融資或其他籌資管道高昂的借款成本。
【經濟日報╱記者／藍鈞達】

六、七年級生購屋應遠離三類『草莓屋』(買屋須知)

最近的房價高漲得離譜，隨心的去網路看了房子，發現許多1、20年老舊的房子都裝璜的美美的，讓人看了都會心動！

買房真的需要一些經驗，否則很容易被外表所矇騙了！

以下的資料是信義房屋教導新手買房的需知，真的很值得參考！！

 

在部份地區房價及房貸利率都仍處歷史低檔的現在，購屋門檻很容易就跨過，於是購屋年齡也越來越低，不僅六年級生已然躍為市場購屋主力，連七年級生也開始出現在房屋市場上。姑不論六七年級生是不是草莓一族，但卻看到越來越多的六七年級生跳進房市買些重看不重用的『草莓屋』，傷了荷包也傷了心，如何避免買到『草莓屋』？應該是現在驪歌輕唱，六七級生踏入社會必修的第一門課！

最近幾年房地產市場買氣熱絡，很重要一個因素是房貸利率持續處低檔，換來市場上大量首購之買盤，而這些首購族之特色就是年齡層逐年下降，根據市場統計目前六年級生不僅已經成為房市購屋之主力，連七年級生也出現在房屋市場上，六七年級生購屋要特別注意些什麼呢？

信義房屋不動產企研室協理張欣民表示，六七年級最大的本錢就是青春，但最缺乏的卻是經驗，因此出現在房市的六七年級生幾乎都是首購族，在經驗不足、現金有限、感性與想像無限的環境之下，這一族群反而最容易被『草莓屋』所吸引，

到底什麼是『草莓屋』？張欣民解釋，所謂『草莓屋』
（strawberryhouse）是對照草莓族而來的，主體都是草莓，草莓的外表雖然好看但不耐久放，更不堪用力一捏。房屋市場上也有這類外表似耐看卻不耐用的『草莓屋』，最典型有以下幾種：

第一類：如詩如畫休閒住宅
每年一進入夏天就是休閒住宅上場的熱季，在山巔、在水涯一座座妝點得如詩如畫的休閒住宅個案，就開始向年輕人召喚，以前就有年青朋友周日相約到東北海岸一遊，結果不但盡興而歸，而且還買了戶休閒住宅回家。張欣民表示，如夢似幻休閒住宅正是『草莓屋』的最典型代表：每年用不到幾次、一交屋就開始跌價、沒有二手市場（轉手無門），最後又成為國內休閒住宅失敗的另一案例。但這卻正是六七年級生最容易誤入「歧途」之處！

第二類：虛有其表裝潢屋
近年來房屋市場買氣轉強，於是又見到一些投資客活躍於各地房市，投資客最擅長重新包裝產品，但也在包裝之下將合理房價與房子真實面貌都隱藏在其中，首次購屋之六七年級生，往往只看到美美的裝潢外表就做起青年大夢---擁有一個屬於自己的家，於是衝動的下定。等夢醒時分，才發現單價高得離譜，美美裝潢後的管線，住沒多久就出狀況，還得敲掉裝潢才能加以維修，這是第二種『草莓屋』！

第三類：包租保賺屋
包租、保證賺錢的房屋個案雖然在房屋市場較為少見，但去年來在一些知名大學商圈內還是不乏這類高利誘因的預售個案。張欣民指出，這類個案往往打出高達7-8%的租金收益，以誘人的獲利前景吸引投資客，不僅市場經驗不足的六七年級生心動，對一些家庭主婦、退休一族也都有致命的吸引力。只是睽諸過去的例子，這類個案要能成功，除非建商財力雄厚，而且形象極佳，否則業者給的承諾最後還是可能會跳票的。天下沒有白吃的午餐，這種誘之以利的『草莓屋』有時比玻璃屋還不切實際，輕輕一碰就什麼都沒有了，還要背一屁股房貸呢！

六七年級生也許不一定就是不堪一擊的草莓族，但如果夢想多過現實，感性多過理性，就很容易買到『草莓屋』，不可不慎！

文章提供／信義房屋

美國“二次寬鬆”對中國房地產的衝擊

中評社北京11月20日電／此間搜房網刊載文章指出，美國“二次寬鬆”對中國房地產市場的衝擊較大，它會令中國的房地產調控政策的預期作用大大降低，身處於一個“全球通脹”的大環境下，房地產仍然是大家資金保值避險的首要工具，所以現在看來房地產價格的大幅下跌已無可能，穩中有升才是未來的主流趨勢。
  美國這次“二次寬鬆”貨幣政策是在利率極低的背景下推出的，這次大規模的向市場注入流動性，在美國經濟復甦不濟需求弱化的情況下，勢必使得泛濫的流動性四處流竄，大宗商品、糧食、原油等各領域，及其他資產收益率更高的經濟體將會受到衝擊。在世界各經濟體中，新興經濟體的經濟復甦普遍比發達國家要強勁，而中國作為新興經濟體的代表，又被認為匯率嚴重低估，因此中國是“熱錢”流入的首選對象。 “熱錢”流入可能性的加大，無疑為目前我國通脹抬頭、貨幣升值、資產泡沫各種矛盾共存的格局又添了一個麻煩。
房地產市場上仍然持續了自限購令發布以來的狀況，仍然保持著交易量很小，價格很高的狀況。這種結果不難預料，需求被行政強制壓抑了，但是錢又很多，因此價格很難有下降的動力。 “限購令”政策的本質，很多經濟學家之前也討論過了，它是強制性的壓抑需求，這違反了當初調控房價改善民生的初衷，因為這樣的政策使得改善住房和購買首套房屋的剛性需求也都得不到滿足，因此這樣的政策不是長久之計。那麼可以想像，當這樣的政策一結束，周圍流動性又很泛濫，需求一下得到釋放的時候，房價上漲的衝力有多大。